1. ホーム
  2. 未分類
  3. ≫フラット35はメリットなし?借り換えするならこの方法がベスト!住宅ローンの得する話

フラット35はメリットなし?借り換えするならこの方法がベスト!住宅ローンの得する話

住宅ローンを組むときに、フラット35を考える人は多いかもしれません。

でも、35年間金利が変わらないのは、本当にいいことなんでしょうか?

このサイトでは、フラット35のメリット・デメリットに加え、フラット35からの借り換え術について詳しく紹介します。

フラット35とは?

まずはフラット35の基本的な部分を説明していきたいと思います!

フラット35は民間の金融機関を通じて申し込むことができますが、国土交通省と財務省が管轄する住宅金融支援機構という独立行政法人が管理しています。

民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する、最長35年の全期間固定金利の住宅ローンで、フラット35を証券にして投資家の人に買ってもらうことにより、
全期間固定金利を実現しています

フラット35を住宅ローンとして使うメリット

住宅ローンでフラット35を利用するメリットはどこにあるのでしょうか?

フラット35の特徴としてあげられるのは、次の4点です。
・完済まで同じ金利である全期間固定金利
・保証料0円
・繰り上げ返済手数料0円
・団体信用生命保険に入らないでも住宅ローンが組める

1つずつ詳しく説明しましょう。

【全期間固定金利】

通常の銀行で住宅ローンを組むと、金利が変動する可能性がある変動金利であったり、10年間は金利が変わらない10年固定金利などで住宅ローンを組みます。

変動金利だと毎月、半年に一度金利が変わる可能性があり、10年固定金利だと10年後の金利は不確実なものです。

これに比べて、フラット35の全期間固定金利でずっと金利が変わらないので、安心というのがメリットです。

【保証料0円】

通常の銀行で住宅ローンを組むと、保証会社に、住宅ローンを返済できなくなってしまったときの保証料を支払う必要があります。

大抵の銀行では住宅ローンの借入額に含むことができますが、50万円以上保証料として支払う必要があります。

フラット35には保証料というものがないので、その分、お得になります。

【繰り上げ返済手数料0円】

住宅ローンを返済していく中で、毎月の返済額だけでなく、臨時収入が入ったから余分に返すことを繰り上げ返済と言います。

繰り上げ返済をすることで、元金、つまり借入金だけを返済することができるので、その分払う必要があった利息分がお得になります。

銀行によっては、繰り上げ返済をするのに100万円以上じゃないと出来なかったり、手数料がかかったりしますが、フラット35では繰り上げ返済の手数料は無料です。

【団体信用生命保険に加入しなくてもOK!】

通常の銀行で住宅ローンを組むと絶対団体信用生命保険に加入しないといけません。

団体信用生命保険とは、団信と呼ばれるもので、住宅ローンを組んだ人が死亡した際にその後の返済が免除される保険です。

中にはがんになった際に、免除される団信であったり、さらに保障の手厚い団信もあります。

心筋梗塞やうつなどに該当していた場合、団信に加入することができないケースが多く、
そのため団体信用生命保険に加入しなくても、住宅ローンを組むことができるフラット35を選ぶ方もいます。

実際のメリットは1つだけ?

以上4つのようなメリットがフラット35にはありますが、正直、銀行員の私から見て、魅力的なメリットは1つしかありません。

それは【団体信用生命保険に加入しなくてもいい】というメリットのみです。

しかもこれは、団体信用生命保険に入れないくらいの病気に該当している方限定のメリットだということです。

もし自分がそういった告知事由に該当しており、団信に入ることができなかった場合、
普通銀行で住宅ローンを組むことはできませんから、ローンでは家を買うことができないということになります。

でもフラット35なら、の団信に入ら必要がないため、なんとか住宅ローンを組むことができるのです。

団信以外のメリットは、正直メリットではなく、デメリットの場合が多いです。

フラット35のメリットがデメリットである理由

なぜ、先に挙げたメリットがデメリットなのでしょうか?

・全期間固定金利は普通の銀行でもある!

全期間固定金利はフラット35だけではありません!
どの銀行にもそういったプランは存在します。
しかも金利はフラット35より0.5%~1%低いのです。

例えば、3000万円を住宅ローンで借り入れした場合、

フラット35:2.0%

これより0.5%安い1.5%

これを35年かけて返済していくと、
フラット35の場合  41,738,968円
0.5%安い場合    38,579,007円
差額 3,159,961円

たった0.5%金利が違うだけで、300万円も差がついてしまうんです。

300万円あれば車が一台余裕で買えますね。

その差があります。
フラット35の固定金利にする前に、普通の銀行の全期間固定金利を見る必要があります。

・保証料無料は大した差ではない!

保証料が無料という部分に惹かれてフラット35を選択する人もいますが、保証料は大抵の場合、住宅ローンの借り入れに含まれているため、最初に支払うお金は変わりません。

さらに、普通の銀行の方がフラット35よりも金利が安いため、結果的に保証料を支払っても、普通の銀行の方がフラット35より支払い総額が少ない場合が多いです。

・繰り上げ返済手数料が無料は他にもある!

繰り上げ返済の手数料が無料になる銀行は他にも結構あって

例を挙げると

イオン銀行
ソニー銀行
住信SBI銀行
新生銀行

と、ネット系銀行では無料の場合が多いです。

また、りそな銀行、三井住友銀行でも繰り上げ返済手数料は無料です。

さらに条件がついて無料の銀行も多く、100万円以上であれば無料であったり、月に1度であれば無料の銀行も存在します。

実際、住宅ローンを組んでみるとわかりますが、意外と繰り上げ返済はできないです。

やろうと思っていても時間がなかったり、家計が苦しく、繰上返済ができなかったりと、繰り上げ返済への道は困難です。

なので、そこをポイントにして選ぶというのは間違っています。

以上のことより、フラット35を組む前にまず1度他の普通の銀行で、住宅ローンを組むことを検討していただきたいです。

普通の銀行で住宅ローンを組むとどれくらいお得になるの?

先ほどフラット35から金利が0.5%下がると、300万円は返す金額が違ってくると書きましたが、これを10年固定金利だったり、変動金利にするとさらに変わってきます。

10年固定の今の相場は0.85%ですから、
総返済額は、34,693,782円

フラット35との差は7,045,186円と、700万円もの差になります。

変動金利の場合だと、現在の金利相場は、0.6%ですから
総返済額は、33,267,429円
フラット35との金額の差は、8,477,539円と850万円もの差になってきます。

これらの状況を踏まえて、正しい住宅ローンの組み方をご説明します。

銀行員が考える住宅ローンの正しい組み方

銀行員が考える正しいローンの組み方の手順は次のとおりです。

1.まずはネット系銀行の審査をしてみる

ネット系銀行というのは、総じて金利が安いです。

これらの金利を把握し、相場を知り、またこのネット系銀行で審査をしてみることで、他の銀行にこの審査結果を持っていくと、一般には公開していない非公開の金利で住宅ローンを契約できる場合があります。

2.近所の銀行にネット系銀行の見積もりを持って審査へ行く

ネット系銀行の審査結果を持っていくと、金利が安くなったり、他にも特典が付いてくる場合があります。

どの銀行もお客さんが欲しいですから、こういったものを持っていくと【かなり有効】です。

さらに近所の銀行なら不安が少ないですよね!

3.どの銀行でも審査が通らなかったらフラット35を申し込む

フラット35はあくまでも最終手段と思ってください。

1つの銀行で審査が通らなくても、他の銀行であれば審査が通る場合があります。

それぞれの銀行には独自の審査基準があって、全く違う結果になるからです。だからあきらめずいろんな銀行にチャレンジしてそれでもだめだった場合は、フラット35の申し込みをしてください

ネット系銀行の審査でおすすめの方法

金利を下げる方法としてオススメはネット系銀行の審査をして、その審査結果を持っていくことです。

要は安いネット銀行と現在借りている銀行と競わせるということなります。

車を購入する時と一緒ですね。いろんなディーラーへ行き、競合させ値下げ競争をさせる。これを同じことを住宅ローン金利でもします。

交渉するのであれば、色々な銀行の住宅ローン金利情報を持っている方が有利です。また、仮でもいいので審査も通っていると相手に「他行への借り換え」に対する本気度も伝わります。

色々な銀行の住宅ローン金利を比較するなら、住宅ローン一括審査の特許を取得している「住宅本舗」が便利です。住宅本舗を使えば、基本情報を入力するだけで最大6社の審査を並行して行い、それぞれの住宅ローン金利の見積りを得ることができます。

>>住宅ローン一括審査はこちら

ただでさえ安いネット系銀行の中でも一番安い銀行と比較することで、金利を下げざるを得なくなります!また、手数料も加味してもそちらの方が安いのであれば、乗り換えるの手です。

フラット35から借り換えはできるの?

上で説明したとおり、フラット35はメリットがほとんどありません。

でも、すでにフラット35を借りてしまっている、という皆さん!
もしできるのならば、フラット35ではなく、普通銀行の住宅ローンに借り換えをした方が断然お得になります!

今借りているフラット35の金利はいくらでしょうか?

フラット35 金利

今住宅ローンの最安値と言われている中、1.52%が平均値であるのがフラット35です。

さきほどもご説明したとおり、フラット35には、全期間固定金利や保証料が0円という特徴がありますが、その分金利が高くなります。

でも、普通の銀行でも、借りている期間ずっと固定金利の住宅ローンは存在しており、
知っている限りでは1.1%~1.5%の間で固定金利として借りることができる状況です。

さらに、銀行の変動金利は10年間ほぼ変動しておらず、この10年間住宅ローンを返済していた人は、変動金利にしていた方がお得だったということに多くの人が気づき、借り換えをして変動金利を選ぶ人が多いです。

 

フラット35から借り換えするとどれくらいメリットがでるのか?

2000年~2009年頃にフラット35で住宅ローンを組んだ方の金利3.0%の場合

借入総額:3000万円
金利:3.0%
借入期間:35年

毎月返済額:115,455円
借入から10年経過して
今の借り入れ残高:2430万円

35年3.0%で返済した場合の総支払額48,490,768 円

残りの25年を3.0%で返済していくと34,569,841 円の返済になります。

ここから民間の銀行に借り換えをした場合、どのくらいメリットが出るのでしょうか?

借り換えをした場合、諸費用がかかりますので、それを含んだ借入として、今の残高から60万円上乗せをして、2490万円の借り入れをしたとします。

全期間固定金利:1.1%
返済期間25年
総返済額:28,491,674円

フラット35との差
6,078,167円

25年返していく間に借り換えをすることにより、600万円お得になります。

さらに10年固定金利0.8%で借り換えをした場合は、10年後の金利をどう選ぶかにも差はでますが、27,572,577円

全期間固定金利よりも919,097円お得になり、

フラット35よりも700万円お得になりました。

どうすればフラット35から借り換えができるのか?

では、どうすればフラット35から借り換えをすることができるのでしょうか?

以前、普通の銀行に住宅ローンの審査を断られたことがある人でも大丈夫です。

フラット35で住宅ローンを返済しているということは、これまでの間に借り入れ残高はどんどん減っています。

普通の銀行で審査に落ちた理由というのは、大抵が借入金額が大きすぎるだけなんです。

なので3000万円の借り入れで審査に落ちたとしても、2500万円ならば審査に通る場合もあります。

もっと極端なことを言うと、2980万円の審査は通るのに、3000万円の審査は通らない人もいます。

微妙な差で審査に落ちてしまった場合が多いです。

だからこそ、今なら借り換えすることができます!

しかも今は住宅ローンを借り換える絶好のタイミング!

しかも、今は住宅ローンを借り換える絶好のタイミングであるということを忘れてはいけません!

というのも、
・マイナス金利になり、住宅ローンの金利競争が始まっている

その結果、
・どこの銀行も住宅ローンのお客様争奪戦をしている

金利も安いし、どこの銀行も借りてほしいと思っています。

だからこそチャンスなんです!

ただ最安値の金利でフラット35から借り換えをしたい場合は、ここから注意して読み進めてください

フラット35から最安値の金利で借り換えをする方法

フラット35から借り換えをすると、金利について少し高く言われてしまう場合が多いです。

というのも、もともと高い金利でフラット35で借りていたのだから、少し下げれば納得するのでは?
と銀行も思っているからです。

銀行は住宅ローンのお客さんになるべく高い金利で貸すことが商売ですから、高めに金利を設定したいです。

しかし、今どこの銀行も住宅ローンの金利が安いから、他の銀行に取られてしまわないように金利を下げているというのが現状です。

銀行も住宅ローンに無知なお客さんだったり、ここの銀行でしか住宅ローンを組まないだろうと思う人には、高めの金利を提示しています。

では、どうすれば最安値の金利で住宅ローンを借りることができるのか?次に説明しましょう。

 

銀行の気持ちを逆手にとって借り換えをする

先に書いたのですが、
【銀行は他の銀行にお客さんを盗られたくない】
というこの銀行の心理を利用して、

【住宅ローンの金利を最安値にする】方法があります。

簡単に説明すると、
1.いくつかの銀行で住宅ローンの仮審査をする
2.本命の銀行に他の銀行の見積もりを持っていく

この2つをするだけで、フラット35からの借り換えでも、最安値の金利で住宅ローンの借り換えをすることができます!!

そうはいっても、いくつもの銀行で住宅ローンの仮審査をするのは、とても大変なことです。

日中働いている人には、1件でも大変な住宅ローンの相談をいくつもやるなんて、いくら最安値の金利で借り換えができるとしても二の足を踏んでしまうのではないでしょうか?

そこでおすすめなのが、わざわざ来店しなくていいネット系銀行の一括審査を利用することです!

それが「住宅本舗」です。

住宅本舗を使えば、基本情報を入力するだけで最大6社の審査を並行して行い、それぞれの住宅ローン金利の見積りを得ることができます。

>>住宅ローン一括審査はこちら

ただでさえ安いネット系銀行の中でも一番安い銀行と比較することで、金利を下げざるを得なくなります!また、手数料も加味してもそちらの方が安いのであれば、乗り換えるの手です。

いずれにしても損にはならないですし、交渉で0.2%下げることができれば50万円、0.4%なら100万円お得です。是非利用してみてください!

 

コメント

この記事へのコメントはありません。

コメントする


※メールアドレスは公開されません。