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住宅ローンの借り換え~JAから住信SBIはお得なの?

住宅ローンは借りっぱなしはよくありません。

なぜなら、社会情勢によって金利は変動しますから、最初の金利のままでは、大きな損をしてしまう可能性もあります。

つまり、金利の動向によっては借り換えを考えた方がいい場合があるのです。

ただ、借り換えとなると、「どのタイミングで借り換えしたらいいの?」「借り換えたら損にはならないの?」「手数料払ってまで借り換えはすべきなのか?」など、借りるとき以上に悩む方も多いかもしれません。

今回は、JAバンクから住信SBI銀行へ借り換えを検討している方からの相談内容も踏まえながら、り換えの際のポイントを紹介しましょう。

JAバンクの住宅ローン金利(2020年4月時点)

※特約期間終了後は、自動的に上限金利付き変動金利へ移行し、その時点の変動金利型の基準金利から年0.85%を差引いたものが借入金利となります。なお、上限金利(団信特約を付保しない場合)は年1.85%です。

JAバンクには、上記の他、「子育て応援サービス」など金利引下げ項目が多数用意されています。

住信SBIネット銀行の住宅ローン金利(2020年9月時点)

住信SBIネット銀行の住宅ローンには、上記のように3つのプランがあります。

それぞれの商品の違いは、次の表をみるとよくわかります。

ネット銀行だけあって、ネット専用のプランがあるのが特徴です。

住宅ローン金利比較

上で、紹介したJAバンクと住信SBIネット銀行の金利を比較するとよくわかりますが、条件にもよりますが基本的にネット銀行の金利はJAバンクに比べ、かなり低いです。

例えば、2000万円借り入れをした場合、金利が0.1%違うと支払額が約25万円違うと言います。0.4%なら100万円です。

ただ、住宅ローンの借り換えをする場合、手数料がかかります。

新しい銀行への保証料や、抵当権設定費用、元の銀行の抵当権を解除する費用、金銭消費貸借約定書の印紙代等がその内容で、合計額はザックリ計算して50万円です。

手数料が高いため、借り換えをちゅうちょしてしまう人もいるかもしれませんが、提示されている金利をさらに下げる裏技を使えば、手数料を払っても借り換えがお得になる可能性があります。

住宅ローン金利の裏ワザ

その裏技とは、安いネット銀行と現在借りている銀行と競わせることです

車を購入する際、何軒かのディーラーで見積もりを作ってもらい、その見積もりを提示して価格交渉した経験はありませんか?

住宅ローンも同じです。

交渉するのであれば、色々な銀行の住宅ローン金利情報を持っている方が有利です。

そして、色々な銀行の住宅ローン金利を比較するなら、住宅ローン一括審査の特許を取得している「住宅本舗」が便利!

住宅本舗を使えば、基本情報を入力するだけで最大6社の審査を並行して行い、それぞれの住宅ローン金利の見積りを得ることができます。

>>住宅ローン一括審査はこちら

ネット銀行は、住信SBIネット銀行だけではありませんから、住宅本舗でさらに金利が低いネット銀行を見つけられる可能性もあり、それが住信SBIネット銀行との交渉材料になります。

いずれにしても損にはならないですし、交渉で0.2%下げることができれば50万円、0.4%なら100万円お得です。是非利用してみてください!

JAバンク→住信SBIネット銀行への借り換えを検討中

実際にJAバンクから住信SBIネット銀行へ借り換えを検討している方の相談内容を詳しくみてみましょう。

現在の住宅ローン内容(JAバンク)

住宅ローンの借り換えを検討しています。

平成22年3月にJAバンクで金利1.8%(店頭金利3.8%)、10年固定で2650万円を35年返済で借りています。

現在の残金は、H28年2月10日の時点で2150万円で、毎月の返済金額は2回、100万円ずつの繰り上げ返済をしたので78988円です。

保証料は初めに576408円支払いました。団信は死亡のみなので無料です。

当初固定期間終了後の金利は、その時点の店頭金利より-1.0%です。

検討中の借り換え先は住信SBIネット銀行

今考えているのが住信SBIネット銀行を検討しています。

変動金利(通期引き下げ)で年0.565%です。

シュミレーション結果

シミレーションをしてみると、3928000円の借り換えメリットが出ます。

月返済額は66372円です。

諸費用662000円を引いても3266000円のメリットです。

ちなみに5年後に金利が1.25倍上昇した0.71%を想定して計算しています。<変動金利は5年間は金利が上昇しても返済額はかわらない。(元金分が減り金利が分が上がる)。5年後の金利上昇は最大1.25倍>間違えがあれば訂正お願いします。

繰り上げ返済の計画も

今現在毎月の支払は78988円なのですが、10万円は振り込んで21000円位は繰り上げ返済用に積み立てしています。

ちなみにボーナス払いはないのですが、これも年2回10万円ずつ積み立てしています。

JAは繰り上げ返済は100万円からと言われたので、それまで貯めて今までで2回繰り上げ返済をしました。手数料は無料です。

SBI銀行は1円から手数料無料で返済出来るので、毎月の積立分を繰り上げ返済に回したいと考えてます。

借り換えした方がいい?

借り換えメリットの3928000円が

  • JAの金利が1.8%のままで、残り繰り上げ返済なしに支払い続けること
  • SBIの金利が0.565%で、5年後に0.71%になり、そのまま支払いが終わる

という仮定のメリットなのは承知しています。

これまでの内容を踏まえた上で、諸費用で662000円を払ってでも借り換えしたほうがいいのでしょうか?

 

借り換えをおすすめ

上記のご相談の方、自分でしっかり調べて、シュミレーションもしているのは、素晴らしいと思います。

また、借り換えだけでなく、借り換え後の繰り上げ返済についても計画を立てているので、予定よりも返済期間は短くなるのではないでしょうか。

借り換えに関して、結論から言うと、間違いなく借り換えをした方がいいです。

最初の諸費用は、借り換えだと住宅ローンに含めて借り換えすることができます。

なので自己負担は少なめで、かつメリットが出るのは借り換えの魅力です。

ただ、SBIは確かに安いですが、他にもネット系銀行であれば安い金利の銀行もあります。

より有利に金利交渉をするために

同じ銀行で借り換えをする場合でも、他行で借り換えをする場合でも、効果的な方法は、ネット銀行と比べるということです。

ネット銀行の具体的な金利が出たシュミュレーションを持っていくことで、その金利で、さらに地域の金融機関で借り換えをすることができるようになります。

そして、色々な銀行の住宅ローン金利を比較するなら、住宅ローン一括審査の特許を取得している「住宅本舗」が便利です。

>>住宅ローン一括審査はこちら

住宅本舗で一括で複数の金融機関に見積りが出せるので、比べてみるといいですね。

さらに言えば、JAに「借り換えを検討しているが、JAでもできるか」聞いてみるといいでしょう。

その中で一番メリットのでる金融機関を選ぶのがいいでしょう。

 

 

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