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フラット35のデメリットは何?今、住宅ローンを選ぶならオススメはどれ?

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住宅ローンを組むときに、
フラット35を考える人は多いと思います
35年間金利が変わらないのは、いいことなんでしょうか?

普通に銀行で住宅ローンを組むときと比べて
フラット35について説明していきたいと思います。

フラット35とは?

そもそもフラット35についてよく知らない人も多いので
まずはフラット35の基本的な部分を説明していきたいと思います!

フラット35は民間の金融機関を通じて申し込むことができますが、
住宅金融支援機構という国土交通省と財務省が管轄する
独立行政法人です。

フラット35を証券にして投資家の人に買ってもらうことにより、
全期間固定金利を実現しています

フラット35を住宅ローンとして使うメリット

住宅ローンでフラット35を利用するメリットはどこにあるのでしょうか?

フラット35の特徴としてあげられるのは、
・完済まで同じ金利である全期間固定金利
・保証料0円
・繰り上げ返済手数料0円
・団体信用生命保険に入らないでも住宅ローンが組める

この4つが主なフラット35の特徴です。

1つずつ説明を加えていきます。
・全期間固定金利
通常の銀行で住宅ローンを組むと、
金利が変動する可能性がある変動金利であったり、
10年間は金利が変わらない10年固定金利などで
住宅ローンを組みます。

変動金利だと毎月、半年に一度金利が変わる可能性があり、
10年固定金利だと10年後の金利は不確実なものです。

これに比べて、フラット35の全期間固定金利でずっと金利が変わらないので
安心というのがメリットです。

・保証料0円
通常の銀行で住宅ローンを組むと、
保証会社に、住宅ローンを返済できなくなってしまったときの
保証料を支払う必要があります。
大抵の銀行では住宅ローンの借入額に含むことができますが
50万円以上保証料として支払わなければいけないのですが、
フラット35には保証料というものがないので
その分、お得になります。

・繰り上げ返済手数料0円
住宅ローンを返済していく中で、毎月の返済額だけでなく、
臨時収入が入ったから余分に返すことを
繰り上げ返済と言います。

繰り上げ返済をすることで、元金つまり借入金だけを
返済することができるので、その分払う必要があった利息分が
お得になります。
銀行によっては、繰り上げ返済をするのに
100万円以上じゃないと出来なかったり、
手数料がかかったりしますが、
フラット35では繰り上げ返済の手数料は無料です。

・団体信用生命保険に加入しなくてもOK!
通常の銀行で住宅ローンを組むと絶対団体信用生命保険に加入しないといけません
団体信用生命保険とは
団信と呼ばれるもので、住宅ローンを組んだ人が
死亡した際にその後の返済が免除される保険です。

中にはがんになった際に
免除される団信であったり、
さらに保障の手厚い団信もあります。

以前に心筋梗塞やうつなどに該当していた場合
団信に加入することができない場合が多いです。
そのため団体信用生命保険に加入しなくても
住宅ローンを組むことができるフラット35を選ぶ方もいます。

以上4つのようなメリットがフラット35にはありますが、
正直銀行員の私から見て、魅力的なメリットは1つしかありません。

それは【団体信用生命保険に加入しなくてもいい】というメリットのみです。
しかもこれは、
団体信用生命保険に入れないくらいの病気に該当している方限定のメリットだということです。

もし自分がそういった告知事由に該当しており、団信に入ることができなかった場合、
普通銀行で住宅ローンを組むことはできませんから、
つまりローンでは家を買うことができないということになります。
でもフラット35の団信に入らなくてもいいという制約があるため、
なんとか住宅ローンを組むことができる

こういった場合にはとてもありがたいメリットです。

ですが、他のメリットというのは正直メリットではなく
デメリットの場合が多いです。

フラット35のデメリット

フラット35をここまで見てくると意外といいんじゃないか?と思えて来るかと思います。

しかし、ここからが本題です。
フラット35ではなく、
普通の銀行で住宅ローンを組みたくなるような
お話をここから進めていきます。

・全期間固定金利は普通の銀行でもある!

全期間固定金利はフラット35だけではありません!
どの銀行にもそういったプランは存在します。
しかも金利はフラット35より0.5%から1%は安いです。

3000万円を住宅ローンで借り入れした場合、

フラット35:2.0%

これより0.5%安い1.5%

これを35年かけて返済していくと、
フラット35の場合  41,738,968円
0.5%安い場合    38,579,007円
差額 3,159,961円

たった0.5%金利が違うだけで、300万円も差がついてしまうんです。

300万円あれば車が一台余裕で買えますね。

その差があります。
フラット35の固定金利にする前に、

普通の銀行の全期間固定金利を見る必要があります。

・保証料無料は大した差ではない!

保証料が無料という部分に惹かれてフラット35を選択する人もいますが、
保証料は大抵の場合、住宅ローンの借り入れに含まれているため、

最初に支払うお金は変わりません。

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さらに普通の銀行の方がフラット35よりも金利が安いため、
結果的に保証料を支払っても

普通の銀行の方がフラット35より支払い総額が少ない場合が多いです。

・繰り上げ返済手数料が無料は他にもある!

繰り上げ返済の手数料が無料になる銀行は他にも結構あって、

例を挙げると

イオン銀行
ソニー銀行
住信SBI銀行
新生銀行と
ネット系銀行では無料の場合が多いです。

またりそな銀行、三井住友銀行でも繰り上げ返済手数料は無料です。

さらに条件がついて無料の銀行も多く、
100万円以上であれば無料であったり、
月に1度であれば無料の銀行も存在します。

実際住宅ローンを組んでみるとわかりますが、
意外と繰り上げ返済はできないです。

やろうと思っていても時間がなかったり、
家計が苦しく、繰上返済ができなかったりと、
繰り上げ返済への道は困難です。

なので、そこをポイントにして選ぶというのは
間違っています。

以上のことより、フラット35を組む前にまず1度他の普通の銀行で
住宅ローンを組むことを検討していただきたいです。

普通の銀行で住宅ローンを組むとどれくらいお得になるの?

先ほどフラット35から金利が0.5%下がると
300万円は返す金額が違ってくると書きましたが、

これを10年固定金利だったり、

変動金利にすると
さらに変わってきます。

10年固定の今の相場は0.85%ですから、
総返済額は、34,693,782円

フラット35との差は7,045,186円と
700万円もの差になります。

変動金利の場合だと、
現在の金利相場は、0.6%ですから
総返済額は、33,267,429円
フラット35との金額の差は、8,477,539円と

850万円もの差になってきます。

これらの状況を踏まえて、
正しい住宅ローンの組み方をご説明します。

銀行員が考える住宅ローンの正しい組み方

1.まずはネット系銀行の審査をしてみる
ネット系銀行というのは、総じて金利が安いです。
これらの金利を把握し、相場を知り、
またこのネット系銀行で審査をしてみることで、
他の銀行にこの審査結果を持っていくと、
一般には公開していない非公開の金利で住宅ローンを契約できる場合があります。

2.近所の銀行にネット系銀行の見積もりを持って審査へ行く

ネット系銀行の審査結果を持っていくと、金利が安くなったり
他にも特典が付いてくる場合があります。
どの銀行もお客さんが欲しいですから、
こういったものを持っていくと【かなり有効】です。

さらに近所の銀行なら不安が少ないですよね!

3.どの銀行でも審査が通らなかったらフラット35を申し込む

フラット35はあくまでも最終手段と思ってください。
1つの銀行で審査が通らなくても、他の銀行であれば審査が通る場合があります。
それぞれの銀行には独自の審査基準があって
全く違う結果になるからです。
だからあきらめずいろんな銀行にチャレンジしてそれでもだめだった場合は
フラット35の申し込みをしてください

ネット系銀行の審査でおすすめの方法

金利を下げる方法としてオススメはネット系銀行の審査をして
その審査結果を持っていくことです。
中でもオススメは
この【ネット系銀行の一括審査】です。
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これを利用することで、
1度に複数の銀行に審査を申し込むことができ、
時間も短縮できます

いくつかの銀行の見積もり審査をすることで、
住宅ローンを組みたいという本気度が
近所の銀行に相談に行った際も伝わり
より金利が下がるイメージがあります。

これを利用して正しい住宅ローンを契約してください 。

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